业主预期走弱、让步租金,杭州二季度办公楼市场空置率略降至25%
空置率下降除了与行业需求本身相关,还与办公楼供应相关。
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杭州办公楼市场空置率和租金正在趋势相悖,空置率略有下降,但租金仍然在下跌。
7月17日,根据仲量联行发布的2024年第二季度杭州商业地产市场回顾及展望。第二季度,杭州甲级办公楼市场平均空置率为23.3%,环比下降0.8个百分点。乙级办公楼空置率为26.5%,环比下降了1.7个百分点。第二季度,整体办公楼市场的空置率略降至25.0%。
杭州整体办公楼市场净吸纳量约为84157平方米。相较而言,乙级办公楼的净吸纳量表现更为强劲。
从具体行业需求看,科技互联网的需求占比28%,需求逐步企稳;金融的需求占比为20%,资本市场的不稳定性使得金融企业在短期内的需求趋于冷静。城市文化相关产业逐步回暖,影视、文化旅游、线下娱乐等细分行业的需求在不断回升。
空置率下降除了与行业需求本身相关,还与办公楼供应相关。
仲量联行报告显示,2024年第二季度杭州未有优质办公楼新增供应入市。但下半年,预计将有11个新增供应项目交付入市,将为市场带来约47万平方米的优质办公楼新增供应,杭州嘉里城一座等优质甲级办公楼也预计在2024年年底交付。
租金方面,截至2024年6月底,杭州甲级办公楼平均净租金为134.8元每平方米每月,季度环比下降0.9%。乙级办公楼平均净租金为101.8元每平方米每月,季度环比下降1.0%。
仲量联行报告称,2024年第二季度,从整个上半年的行业需求表现来看,第二季度杭州甲乙级办公楼租金水平仍处在下行周期。
从具体商圈看,钱江世纪城、未来科技城和黄龙的平均净租金跌幅较为显著,钱江新城子市场的平均净租金相对平稳。
仲量联行报告称,今年以来,办公楼业主普遍对市场基本面具有一定的走弱预期,多数希望以让步租金的形式来维持经营性收入的稳定性。
仲量联行杭州研究部经理孙懿文表示:“办公楼市场的修复发展是一个长期性行为。目前正值十四五规划的攻坚阶段,是中国深化产业结构调整的关键时期。各个主要产业和经济增长引擎都面临更深层次的转型升级。杭州的科技互联网、金融等主导行业也正面临着转型和提质升级,而后续的行业生力军尚不足以全面支撑市场的剩余需求,使得当前的办公楼市场发展充满挑战和考验。与此同时,办公楼新兴行业发展和变革正当时,企业和业主应顺势而为,把握先机。”
零售物业市场同样呈现空置率下降和租金下跌的趋势。
根据仲量联行,全市优质零售物业的空置率为8.9%,较上季度微降了0.2个百分点。其中,全市购物中心的平均空置率为9.7%,环比下降0.3个百分点。
全市零售物业租金维持跌势,整体市场首层平均净有效租金环比下降0.4%。零售物业业主通过对租金的调整以保证持续引入商户。
零售物业特征主要表现是,从2024年第二季度录得的新开店业态需求占比来看,餐饮类业态占新开业商铺的32%,海外人气餐饮相继开拓杭州市场。同时,国际潮奢品牌加码布局,香水香氛赛道涌动。
零售物业市场供应增量也不少,预计2024年下半年,杭州零售物业市场还将迎来3个新项目的开业,总体量达到28.8万平方米。另外,2025年杭州零售物业市场将迎来一个新的“供应小高峰”,多个高端优质零售物业将陆续进入交付期,比如杭州嘉里城、奥体SKP、杭州恒隆广场、新鸿基IFC等项目。
值得一提的是,第二季度,商办用地共成交19幅,出让总建面103.8万平米,环比下降11.61%。杭州市商办用地出让金额55.55亿元,环比上涨6.08%,居全国重点城市第一;楼面均价5350元/平米,环比上涨20.02%。单价地王为西溪单元XH1009-B1/B2/S2-03A地块,成交楼面价15526元/平米,总价0.575亿元;总价地王为牛田单元B1/B2-02地块,成交楼面价7104元/平米,总价11.452亿元。
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