“金九银十”开局观察|深圳新房成交“下滑得很厉害”,二手房市场好于新房

深圳市住建局房地产信息平台数据显示,截至8月底,深圳一手住宅库存面积为50.97万平方米,共计50500套,环比上升3.1%。按照过去12个月的平均备案套数推算,8月底深圳一手住宅去化周期上升到22.2个月,比7月延长了0.4个月,库存压力再次增大。

“8月开始市场相对冷清,(成交)下滑得很厉害。”9月9日上午,深圳某新房项目人士向《每日经济新闻》记者感慨。

据深圳中原研究中心,8月深圳一手住宅网签2537套,环比下滑3.0%。进入9月,新房市场仍未呈现明显回暖之势。上周全市新房住宅共成交416套,环比下降10.9%;面积共计42739平方米,环比下降11.1%。

正因为8月深圳市场成交冷清,不少地产项目营销人员更期待“金九银十”这类传统销售旺季。

一方面,多数项目还在通过让利促销的方式吸引客源;另一方面,新房的宣传要素也开始转变,更为重视实际得房率、品质等要素。此外,线下“房交会”也比以前更为频繁。

项目宣传重点变了

据美联物业研究中心数据,8月深圳共计批售商品房4081套、46.74万平方米,套数环比上升60.5%,但整体供应仍处在低位。

深圳市住建局房地产信息平台数据显示,截至8月底,深圳一手住宅库存面积为50.97万平方米,共计50500套,环比上升3.1%。按照过去12个月的平均备案套数推算,8月底深圳一手住宅去化周期上升到22.2个月,比7月延长了0.4个月,库存压力再次增大。

近日,每经记者实地走访了解到,目前深圳多数新盘都有不同程度折扣,部分项目开始将得房率、房屋品质等当作重要的宣传卖点。

其中,位于龙华片区的中洲迎玺(备案名迎玺花园)是近期不少中介的推荐项目,同时因为折扣力度相对较大,吸引了不少购房者。

迎玺花园项目现场 每经记者 陈荣浩 摄

据该区域房产中介刘莹介绍,“项目折扣较大,开盘八七折,在龙华算卖得不错了”。以一套97平方米房源为例,原价为675万元,折后价格584万元,相当于单价约6.02万元/平方米。

据深圳房地产信息平台,迎玺花园今年6月19日备案,总套数为746套,截至9月10日,待售房源为423套,整体去化率约43.3%。

前海未来城项目现场 每经记者 陈荣浩 摄

位于宝安片区的前海未来城项目,目前已开放营销中心,9月以来,不少中介也开始推荐该盘。

9月10日下午,在项目营销中心,置业顾问邓经理向记者介绍,目前还处于储客阶段,所以正式价格还没出来,预计9月下旬正式开盘。

得房率成为项目的重要宣传点。“这个项目是深圳计容新规后才开建的,所以整体实际得房率要比新规之前的房源有改善,目前能做到87%~96%。”

而在会展湾雍境样板间,项目直接标明了所用的工艺,置业顾问也会把楼盘工艺、品质当作重要宣传点,向客户解释为何楼盘单价相对周边项目要贵一些。

据深圳房地产信息平台数据,会展湾雍境于去年8月正式备案,共778套房源,销售均价约4.7万元/平方米。截至9月10日,项目待售房源为343套,整体去化率约56%。

每经记者注意到,除了项目宣传侧重点开始发生变化外,线下房交会也变得频繁。今年以来,深圳已陆续在福田、宝安、龙华、南山等片区举办“好房品鉴会”,一般都是由当地住建部门、街道办、房协等搭台,供开发商与潜在业主线下成交。

二手房成交情况远好于新房

二手房成交要远好于新房,一般月度新房成交多在3000套以内,但二手房多在3000~4000套,甚至个别月份能冲到4500套。

深圳一二手住宅成交月度走势 来源:深圳中原研究中心

中原地产在研究报告中提到,自2023年四季度开始,深圳二手房议价空间长期维持在7%以上,今年继续小幅度上升,“以价换量”趋势明显,到今年8月议价空间达7.9%。

“目前二手房性价比明显优于新房,预计二手房会继续受到市场青睐。”中原地产表示。

事实上,相比去年同期,深圳二手房市场活跃度已有大幅提升。

据证券时报,深圳市房地产中介协会认为,“以价换量”成为当前支撑二手房市场月度相对高位的根本原因。不过,“以价换量”的持续性还有待验证。根据经纪机构的日常走访和交流反馈,进入8月以来,市场博弈烈度与强度明显强于上半年,业主价格的“让步”幅度有进一步加剧的趋势,当前二手房市场表面“稳健”的基本盘仍不牢固。

每经记者在采访中了解到,相比新房,深圳二手房价格回调更明显。目前深圳多数二手房的价格相比之前高峰期已回调30%~40%,更具性价比。

比如罗湖泥岗片区红岗花园,楼龄普遍超30年,以小户型为主。一套73平方米的三房一厅,业主挂牌价为280万元,折合单价约3.83万元/平方米,不仅低于4.95万元/平方米的政府参考价,更是比2021年高峰时期每平方米超6万元的单价低出不少。

这样的价格回调在过往一些备受追捧的热门盘中也有所展现。以光明区龙光玖龙台为例,该项目一期和二期开盘均价在4.5万元/平方米和4.8万元/平方米左右,2021年时有户型创下过8.35万元/平方米的高价,对比开盘价直接翻倍。

从如今中介发过来的二手房单价看,目前该项目价格已经回调至“5字头”,一套102.2平方米的房源,售价560万元,折合单价5.48万元/平方米。

乐有家研究中心数据显示,截至8月末,深圳全市二手房成交均价约5.9万元/平方米,环比微幅下跌0.34%;但同比去年,已经下跌了约1.04万元/平方米。而在2021年初,深圳二手房成交价格在每平方米8.3万元左右。

乐有家研究中心认为,深圳二手房价格从2021年下半年开始进入下行区间,随后持续3年回落,“以价换量”是趋势而不是短周期。同时,当均价接近6万元/平方米时,量的提升也愈发明显。

中原地产二级市场战略中心总经理任壮提到,从中原的二手房的价格指数来看,国内多数城市在过去2~3年均出现了较为明显的回调,包括深圳、长沙、福州、济南等这两年二手房成交相对活跃的城市。

“当前深圳整体房地产市场面临一定压力,主要是一手房市场去化率低,库存压力较大,而二手房价格回调明显。”任壮分析称,深圳作为一个具备投资吸引力的城市,其房地产市场规模仍有潜力,但未来房地产的趋势可能更多依赖于租金回报率而非单纯楼价,投资者可考虑把租金回报率作为重要参考指标。

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