理想居室大调查：北京近五成交易为两居室

　　“我要一所大房子，有很大的落地窗户；阳光洒在地板上，也温暖了我的被子……”孙燕姿唱着她的完美一天，歌中的那所大房子是你理想中的样子吗？

　　最近，在贝壳找房发起的理想居室大调查中，47.97%的受访者表示三居室是最理想的居住状态。于是，我们筛选了北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、杭州、西安8个核心城市进行研究，并发布《2019理想三居报告》（以下简称《报告》）。

　　从中我们发现普遍是理想丰满，现实骨感。各城市两居室的二手房交易量都高于三居，其中杭州两、三居的成交量最接近，而北京的差异最大。

　　同时，想要一套三居室，平均要三十而立以后才能实现，其中，北京三居购房者年龄最大，约为36岁，换房一族更是达到39岁；杭州最年轻，约为32岁。而从房价收入比来看，深圳实现理想三居最难，90-120平方米的房子全款需要40年，贷款也要9年，而成都只需要8.6年和2.6年。

　　理想的家有多大

　　抛开面积谈理想、三居就像撇开剂量谈毒性一样，都是耍流氓。在贝壳找房App上搜索三室的房子，小到三四十平，大到三五百平，一应俱全。但确认过眼神，那未必是你理想的房。

　　那么，多大面积才算理想呢？贝壳调查显示，近六成的人选择100-120㎡的三居室。从《报告》上看，上海、西安、北京、武汉、成都5个城市的成交三居套均面积处于理想区间，其中，上海和西安最高，达到114㎡。而广州和深圳则小于100㎡，尤其是深圳，成交三居套均面积只有91㎡，且超六成交易集中在60-90㎡之间的“小三居”。

　　虽然深圳的房价收入比居八城之首，购房压力较大，但深圳人之所以钟爱“小三居”，原因却并非这么简单。采访中我们发现，深圳住宅得房率高是另一个主要原因。

　　一方面公摊面积较少。一般来说南方的房子普遍比北方的房子公摊面积小。因为北方冬天寒冷，楼梯、门厅等区域都是封闭的，计算全面积；而南方大多是开放未封闭的，计算半面积；另外，北方为了采暖，要求外墙有保温层，而南方就不一定有了。这样一来，公摊面积自然少一些。

　　另一方面，深圳购房流行“赠送面积”。比如，入户花园、飘窗、生活阳台等可拓展的空间，会作为“半赠送”或者“全赠送”的方式送给购房者，所以往往89㎡的户型使用率能达到90%-100%甚至更高，能做到标准的四室户型。

　　理想的家，它在哪儿

　　如果你要买一套三居室，最看重小区的哪些条件？贝壳调查中，受访者对于小区的地理位置、交通以及周边配套设施较为重视。因此，我们基于社区1公里生活圈可达性指数及楼盘品质指数，进而加权计算出了各城市的宜居社区指数。

　　在8个城市中，上海、成都及广州位列前三名。上海主要因为楼盘品质指数较高，成都则是1公里生活圈可达性指数占优，而广州胜在综合素质均衡。另外，城市间对比发现，一线城市的社区宜居水平整体高于新一线城市。

　　各城市的三居室宜居社区分布特点基本是主城区分布集中，边缘城区分布离散；商圈分布特征与城区相似，热门核心商圈凭借便利的商业配套及出行，宜居指数明显更高。

　　不过，从我们筛选出的最宜居小区中发现，虽然交通便利、配套成熟，但楼龄以及小区内部环境往往是短板。以深圳华裕花园为例，其地处罗湖区，紧倚东门商圈，位居三大口岸核心地段，齐聚三大公园，宜居指数高达92。但楼盘建成于1994年，还是个只有两个单元的独栋小区，不带花园，基本没有绿化。因此，加上对成本等因素的考虑，各城市三居交易热门小区与“理想社区”往往并不一致。

　　实现理想有多难

　　虽然很多人向往有一套三居室的房子，但不得不说理想丰满，现实骨感。从《报告》来看，各城市的二手房交易均以两居室为主。其中，北京两居室交易占比最高，达到49.96%，与三居室交易量差距也是最大的，相差33.19%。而杭州或许是最有可能让理想照进现实的城市，二、三居成交占比相当，分别为37.86%和37.38%。不过，杭州的三居成交量主要集中在60-90㎡，占比超过六成。

　　那么，想买一套三居的房子大概需要多少钱呢？由于各城市成交三居套均面积在90-120㎡之间，因此我们重点呈现此区间的分析结果。如下图可见，北京以577万元高居榜首，深圳紧随其后为575.2万元，成都只需要148.8万元，购房成本最低，北京一套能在成都换三套！

　　作为普通人要多少年才能买上一套三居的房子呢？《报告》中以90-120㎡的三居成交套均价格计算房价收入比，深圳达到40.5，远高于其他城市。即使是买一套深圳主流的“小三居”也要31年。一线城市中，广州购房压力最小为15.5年，而新一线城市中，杭州压力最大为17.3年，成都压力最小为8.6年。

　　不过，以上分析是基于全款的支付形式，现实情况是全款购房的比例较小。以深圳2019年前三季度三居室交易情况来看，全款仅占6.31%。如果按照各城市最低首付比例计算（如北京市35%，成都市30%），相应的房价收入比会显著减少。比如深圳减少了28年，北京减少了20年。其他城市则均在10年之内，成都最快2.6年便可凑齐首付。

　　《报告》显示，8个城市的三居购房者平均年龄，北京最大，将近36岁。一线城市普遍高于新一线城市，而新一线城市的三居购房者平均年龄相仿，不到32岁。看来想要拥有三居室，先等三十而立再说吧。

　　换房，你想好了吗

　　对于有房一族，何时会产生换房的想法？从贝壳调查来看，“85后”、“90后”以及“95后”暂不考虑换房的人占多数。“80后”则有49.23%正在考虑换房，逐渐进入换房高峰期。

　　那么，换房这条路到底会经历什么？我们不妨来看看下面的两个故事。

　　大刘和小王是大学校友，大刘年长4岁。2010年，大刘25岁，研究生毕业后来到北京打拼。2012年，北京二手房市场进入下行期，他和女朋友用20多万元的积蓄贷款买了一套50㎡的一居室作为婚房。两年后，二人世界变成了三口之家，小两口决定换套大一点的房子，“我们资金有限，又不想背上太高的房贷，如果买三居室就只能选老小区，我们还是比较看重小区的环境。”于是，他们卖掉小房子，贷了50万元，在一个比较新的小区买了一套价值200多万元的两居室。一家人每天晚上在小区花园里散散步，惬意且知足。

　　这一年，小王25岁，也来到了北京，在海淀区一家500强企业工作，毕业便要领证结婚。女方要求买一套三居的房子，一步到位。小王虽然家境不错，但一套100㎡的房子也要300多万元。双方父母为了减轻小两口的贷款压力，一共掏了150万元作为首付。小两口由于刚工作不能公积金贷款，180万元的尾款只能用商贷，月供1万多，也是压力山大。“前几年真的很少逛街，跟朋友同事的应酬也能免则免，生孩子更是不敢提上日程。”

　　2019年，两家人搬到了同一小区，大刘终于买了一套110㎡的三居室，价值700万元。小王的则是130㎡，价值900万元。值得注意的是，北京二手商品房的网签价格是政府规定的区域的过户指导价×建筑面积。五环外实际房价高于指导价，但网签价格上限只能达到374万元（高于374万元要缴纳增值税），同时二套最多贷款四成的政策，导致贷款最多149万元，首付成为换房一族最大的压力来源。

　　大刘和小王卖掉的房子虽然面积、居室不同，但大刘的小区较好，因此每平方米单价较高；而小王因为房屋朝向不好，价格相对吃亏，两套房子都卖了500万元左右。加上税费、中介服务费等费用，大刘的首付为560多万元，而小王则要780多万元。大刘几乎是零压力换房，小王紧衣缩食的日子则又要开始了。

　　从《报告》上看，北京换房（三居）平均年龄为39岁。大刘和小王都是领先者，但由于在买房这件事上的选择不同，他们经历了不一样的人生。大刘主张买房量力而行，绝不因为房子牺牲生活品质，而小王则宁愿承受巨大的经济压力也要住得更好。一个是年纪轻轻便住着高粱大屋，一个是知足常乐享受生活美好，两种理念很难评价孰好孰坏，只是冷暖自知。

　　不过，《报告》显示，北京的换房一族平均是卖掉510万元的房子置换736万元的三居室，面积则平均从79.7㎡增加到112.4㎡。大多数人的平均水平似乎暗合了当下的形势。

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