长租公寓降租引争议，律师：平等协商得到落实，会赢得房

  近日,多名业主爆料,自如管家跟他们沟通要求减租,否则将按照合同约定的条款解约,自如将赔偿业主两个月房租,同时业主需要根据实际情况补偿自如改造房子所支付的装修及家电费用。

  自如在6月28日回应称,目前所有业主都在按时打款;确有个别合约在和业主友好协商沟通优化,也是受疫情空置、商区变更等因素,出现了收出倒挂趋势做出的调整,但都会最大程度保障业主权益,按照合同约定友好协商。对此,律师称,业主与长租机构是利益共同体,疫情影响需共商共担。

  “目前市场大环境如此,我也只能先降300元租金”

  一场突如其来的疫情,给长租公寓带来了不小的压力。

  贝壳研究院数据显示,全国重点18城6月第三周租赁市场成交量又出现小幅下降。分城市来看,北京市6月上旬成交量环比出现明显上涨,但由于疫情反复影响,全市应急响应级别重新上调,6月第三周成交量相比第二周下降了31.0%。虽然长租市场长期向好趋势不变,但疫情影响还是让行业严阵以待。

  刘岳(化名)是一家长租公寓企业的员工,他告诉记者,他们公司的房源一直比较抢手,但今年有房东找到他们主动表示可以接受降低房租,以期快速成交。

  “适当降低一些房租总比空置好,为了减少亏损,很多房东都愿意接受将月租金价格下调200-300元。”刘岳表示,“我们公司在常营区域有不少出租房源,最近部分距离地铁较远的房子普遍降价。”

  越来越多的业主感受到了市场的变化。北京海淀区的周先生多年来一直把房子委托给某中介机构出租。房子位置在西四环,以往成交周期都很短,但今年房子已经空置了将近两个月。

  “之前委托时每个月租金6500元,但现在这个价根本没人问。因为我是通过中介出租,租不出去我就收不到租金,挺着急。上周已经把挂牌价降了300,还空着呢。”周先生说,自己查了北京租房市场的近况,发现降房租是个普遍趋势。

  “听说最近有长租公寓在和业主谈降租金,市场就这样,没办法。长租公寓至少还给业主按时打款,即使降点租金也还有大头收入。不像我,完全没租金可收。感觉越是市场变化,越该把房子给长租机构,房子收拾的有品质,相对好租,旱涝保收,毕竟租金稍微降点总比空着好。”周先生表示。

  北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥建议,房东或者业主需调整心态,接受租金稳中有降的现实。

  律师:自如做法合规合法但应做好沟通管理

  面对疫情带来的压力,很多长租机构推出了包括加大优惠力度、调整个别房源合同的做法。

  自如相关负责人接受采访时表示,一些区域受疫情调控等因素影响,房屋租赁市场出现了显著变化,特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格倒挂的趋势。“为了与业主和客户实现长期的合作共赢,我们与这部分业主展开了适当调整委托价格的友好协商。”

  多名自如业主表示,虽然他们目前还未与自如就减租一事达成一致,但自如目前仍在按时给业主打款,没出现逾期未付房租的情况。

  一些业主对自如提出的装修费用及装置设施的补偿感到不理解。知名律师庞九林了解此事后,建议自如应该做好沟通管理,以合同条款为基础,柔性化解决此事。

  “装修折旧费的补偿,每个业主情况都不同,补偿金额等具体细节,有待于双方以合同条款为基础,坐下来具体协商解决。目前自如表示‘会始终本着平等协商的态度直至双方合意为止,如果这一点确实得到落实,未来自如进一步严格要求一线管家与业主沟通的规则、态度、方式,能做到与业主充分协商,最大程度上保护业主利益,那么即使启动合同中单方面解约的条款,也会赢得业主的认可。”庞九林律师说。

  自如在官方回应中表示,理解部分业主对房租水平和价格走势有不同的看法,但自如将坚持友好协商的原则,严格遵守合同约定的内容,切实保障业主的权益,尽力妥善解决问题。

  知名律师刘博今从行业健康发展层面提出了自己的观点。他认为,业主与长租机构如果都各退一步,共商共担,则是海阔天空,获得共赢。

  “疫情成为合同履行期间的意外因素,长租机构与业主在某种程度上是利益共同体,自如给业主带来机构化运营下的各种效益,省时省心省力。双方一直都维护着这份默契和平衡,共同促进租赁行业的和谐发展。在自愿合理的前提下,双方如果都退一步,理解和体谅对方,不带任何情绪地回归到合同本身,回归到当下的特殊情形下,审视自身利益和未来长远的权益,则双方乃至整个租赁市场在共度时艰后,都可能进一步海阔天空,否则对整个行业来说是一损俱损。疫情之下,更需要立足法律合同中的理性和冷静,而不是意气用事。”刘博今律师称。

  北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为,租金经过2018年快速上涨后,目前出现稳中有降是正常的,租金水平是市场自动调整的结果和供求变化的反映,建议相关企业及广大业主及时主动做出调整,以获得长期、稳定的收益。

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