自如推“无差价”业主委托新模式或成市场问题新解

  长期以来,住房问题作为关系民生福祉、促进社会稳定和经济发展的关键因素之一,受到国家及各级政府的高度重视。然而政策红利下的部分企业盲目快速扩张,引发“高收低出”“长收短付”等不善的经营行为，出现资金链断裂后的“跑路”“爆雷”事件。面向长租行业未来，从“十四五”规划建议到中央经济工作会议，再到全国住房和城乡建设工作会议，都指出要“加快完善长租房政策，规范发展长租房市场”。

  对此，国务院参事室特约研究员姚景源指出，“十四五”期间，中国的住房租赁市场会有相当大的发展空间，特别是长租房市场，要扶持规模化、专业化的长租企业长效发展，坚持规范与发展并举。为此，进一步推动长租房市场可持续规范化发展成为各级政府部门与长租企业需共同面对的课题。

  日前，长租平台模式的领导企业——自如,在贯彻政策要求，研判市场需求的基础上进行行业创新，推出了名为“增益租”的业主资产委托新模式。其主打的“租金无差价、收益有保底、合约一年起”等创新机制，将建立更稳定的租赁各方关系，实现更具保障的收益，同时在盘活存量闲置房屋资产，增加高品质市场供给等方面实现突破，有望以“新方良药”解决既往长租房市场中“沉疴痼疾”，为行业长效发展提供新模式参考范本。

  据介绍，自如此次推出的“增益租”新模式前期已在京沪等地进行试点探索，在与政策要求紧密绑定的同时受到了业主群体的高度肯定，而此模式也于春节后在自如进驻的全国其他城市全面落地。“租金无差价、收益有保底、合约一年起”是该模式主要的创新机制。

  租金无差价 有效避免高收低出

  据介绍,“租金无差价”，即自如将与业主共同确定房屋出租价格并向业主公开实际出租收益，从根本上实现“收出无差价”。同时在未来租房市场向好时与业主分享增益价值，此举将有效解决行业早前存在的“高收低出”“长收短付”问题。

  “管家和我商讨确定了出租的目标价格，分别详细计算了签约10年、7年、6年下的收益，租金收出一目了然没有差价。”一位北京通州的业主李先生和自如签约新的“增益租”托管模式后表示。“我的房子比较旧,需要重新装修。这种先装修再出租的模式适合我。关键是装修后出租价格也算的清清楚楚，房子更好了，租客喜欢，我的收益也理想。我就一次签了6年。”

  租金有保底 稳定租赁市场、保障用户利益

  去年受疫情影响，住房租赁市场相对冷静。“一旦出现市场下行、出租情况不理想等情况，采用增益租新模式的房屋将避免受到较大波及。”自如相关负责人介绍，其原因在于自如将会向业主支付目标收益八成左右的保底收益，实现业主资产的保值增值。

  实际上，长租模式相较于其他住房租赁模式在“稳定租金”上一直有着优势。《2020长租消费新趋势报告》数据显示，从全国9大城市的平均租金月均波动率来看，2020年头部长租机构的租金波动明显小于城市均值。

  除了房源结构合理、获客能力较强等因素，长租业主更偏好“省心出租”也是一大原因。数据显示，有超过7成的业主在托管时会更加看重平台规模和资金实力，同时超过6城业主会选择与头部长租品牌合作。

  业内人士指出，这种新模式提供保底租金收益有利于构建更加稳定的出租关系，使房屋不仅能正常出租、业主获得稳定收益，更是在面对类似疫情等不可抗力的市场情况影响时，保障用户的经济利益免受严重损害。

  灵活租约释放存量市场活力 增加品质供给

  据介绍，“增益租”模式的第三个特征是业主委托自如进行房屋资产管理的周期最低仅需签约1年，这相较往年3年起签的合作方式更为灵活，而业主也可以根据自身需求在1-10年不等的签约周期内自由选择。从这点来看，“增益租”将不仅可以服务更大规模的业主群体，还在扩大房源供给的同时，为租客提供更多的房源选择。

  ↑自如推出新整租产品-自如心舍

  值得一提的是，在《2020年毕业季租房洞察报告》调查中，租客在选房考量方面，,房屋品质位列第3位，紧随租金和交通区位之后，成为决定房屋竞争力和出租价格的关键因素。可以看出，品质好、“颜值”高的房源更易获得租客青睐。

  据了解，业主通过传统出租模式出租一套房子大概需要45天。“自如房源的平均出租周期不到20天。随着品质升级迭代，主打智能家居和生活美学设计的产品，出租周期会更短。”自如相关负责人表示。

  可以看出，通过对房屋进行品质装修升级，长租机构有效盘活了存量老旧房源流通，提升房屋的市场价值和竞争力，使房屋出租效率得到显著提升。

  新华社瞭望智库首席研究员姜铁英认为，虽然去年疫情放大了一些企业“高收低出”“长收短付”的经营风险，另长租房市场经历了较大冲击，但自如作为领先企业在风波中稳固了行业基本盘，保障了市场的基本稳定。现在自如推出的新模式更是行业发展的一次革新，不仅是企业对指导政策的积极响应和重要实践，也是住房租赁领域探索和维护稳定租赁关系、保障各方利益的重要举措，有利于保障基本民生，,推动行业健康长效发展，持续发挥带头作用助力住房租赁市场构建新发展格局。

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