官方发声，2020年房价是涨还是跌？这几类人捏把冷汗！

来源：家居装修网时间：2019-12-19 09:26

算算时间，时间过的可是真快啊，还有几天就要进行跨年了。按照往常逻辑来说，也快到2019年总结的时候了。从过去到现在楼市的走向一直是上涨不下跌的状态，让许多购房者都感到十分的忧心。那么今天小编就给大家说一说2020年楼市趋势，希望我们在进行家里房屋购买的时候，能够掌握到最新的楼市动态。

一、2020年楼市趋势

1、去中心化城市加速崛起

不知道大家有没有注意一些城市，好比一线的深圳，二线的苏州，三四线的南通，都在目前趋冷的楼市周期，在各自城市圈层中，进行了一场“逆生长”。当然我们可以找出各种维度解释，深圳抢人啊，苏州限价啊，南通地铁啊，但想要逆风跳舞，总是差点意思。

而把这些城市的底层给捋了一遍后，我发现了一个很有意思的归纳，这些城市都完成了多核布局。也就是说，这些城市很早就完成去中心化，那你会说，不是强中心城市应该在这高强度城市竞争更有优势吗？听上去也不错，但是本质上就是把城市资源攥成了一个拳头，而不是把资源像手掌一样摊开。

这种模式在城市化前期一定是最高效的，因为能集中力量办大事嘛，但如果城市化深度期，瓶颈也很明显。而去中心的城市熬过发育期的好处就来了，地段平权，房价烫平，内部流通性也能变得非常充裕，城市对周期抗性还蛮高。最重要的是，比拼后期体力的城市化，能释放扩张余力，还是多核城市。好比到了后来，多核手机总比单核手机运行的快点。

2、调控开始微操

三鱼除了爱好买房，还有个小小的爱好，电子游戏。而游戏圈一直有个掌握话语权制高点的存在，暴雪。暴雪为什么能对游戏行业有这么大影响力，因为暴雪打造游戏规则是非常细腻，这造成结果就是，普通玩家和高玩最大壁垒，就是微操作。我给大家整理下最近调控路径，上海临港定向放松人才限购，南京六合大专不再限购，天津对承接北京非首都功能外地人定向放宽，海南三亚随后也跟着放松。如果以前调控用大开大合的重剑的话，那么现在的调控讲究的就是精细切割的手术刀。

在军事上有个术语，叫“外科手术式的打击”，对精准目标精准命中。一方面，“房住不炒”已经是明确的政策箱体，留给各大城市的操盘空间确实不多。但更关键的是，没有了狂飙突进的初级城市化，下一步每一个城市的扩张一定会进入一种相对缓坡的阶段。未来各种城市的操作主要发力点，集中在城市深度发育和打补丁。换句话说，原先内部发展不行的板块，要想办法拉你起来，那些过气的板块，能不能再找回一次青春。城市间的微操作，大概率会贯穿接下往后整个楼市余生。

3、县城开始出现二手房中介

接着来聊聊县城，作为从一个从小镇走出来的青年，对自己家乡多少都会有点关注。我老家作为一个四线都算不上的县城，在以前的认知里，一直都是一个只有新房市场，没有二手房交易概念的地方。因为大家没什么地段的想法，都是几条主轴街道就能走完了，也谈不上什么改善，一套房子真的能住一辈子，也没什么二手房交易中介门店了。

而事实上，作为地产人国内我去过的县城也不算少，因为没有二手房流通，没有二手房交易中介门店也算个普遍现象。本来大概率上，就会这么岁月静好下去了，结果也没逃过这两年的棚改浪潮。但很快棚改过去了，房价也停了。不过我却看到了一个很有意思现象，二手房的中介开始出现了，而且看着还挺正规，还不算很野生。

我和其中最大的一家的创始人聊了下，得到答案很有趣。因为县城以前没有什么房地产概念，但是这两年的棚改给到市场很好教育作用，财富效应实在太好。对于产业通常单一，吃政治资源饭的县城人民来说，突然发现原来楼市是这么好财富盒子，当新房都不够时候，二手房就必须要出现了。

而与此同时，集团军开始入侵了，碧桂园第一个来吃了螃蟹，虽然在处于一二线鄙视链的下游，但是这里碧桂园第一次教会人们好房子的定义是要带会所，有人车分流的。不是县城没有购买力，只是没有合适产品来填充市场，县城楼市生态被彻底激活。最近我有朋友想买恒大开在老家的一个文旅项目，我问他为什么想买，他说因为他们镇上土豪圈已经包圆了220套。最后，我问了下那位二手房创始人，去年的收获怎么样，“300套吧”。有时候，我真的不知道，县城的楼市是刚刚开始，还是注定衰落。

4、改善当道，消灭两房

之前和大家一直在分享一个观点，在上海，轻易不要买两房了。而为什么会有这么一次洞察，是因为最近在上海看盘密度蛮高，看过上海最新入市的项目越多却发现，上海的开发商越来越不喜欢做两房。

他们愿意主推给客户，基本都是三房。看着很反上海的上车逻辑对不对，然而我们真的去切入市场就会发现这个事情是完全合理的。首先，上海新房产品经历了起码四代的升级，已经轻易的能在目前主流二房的价格区间里，拿出三房的产品。接着，市场也在变化，跟着人口红利一起消失，还是在变老的80，90后，也意味着，这批购房主力买房必须需要进入家族化模式。在高房价和城市房票变得比房子更宝贵年代里，谁能够提供最高性价比的“一站式家庭空间解决方案”，谁就能吃进更多市场份额。所以，轻易不要买两房，因为未来，这个模块的接盘侠没有以前多了。

5、没有暴击

一位以前很擅长拉杠杆玩极限，只囤不卖的投资客告诉我，他开始出清他手上1／3的房源了。背后逻辑也不复杂，背了这么多年的高杠杆，还放弃高生活品质，但现在，以前那套多少有点不适合了。之前吧，所有高杠杆的风险，都是会在楼市的财富暴击下灰飞烟灭，但是现在，所有暴击的念头都反而被打的灰飞烟灭。

16年跟投上海的2套房，算算房贷和横盘效应，基本都亏了，更重要是，博暴击的打法，真的开始威胁到他现金流了。“是玩真的”，“我是说不让炒房”，他在撸串时候这么和说。“但我觉得更要紧的是，房价冲的太猛，太补，得缓缓，不然大家都没得玩了。”我也问他，房子卖了这些现金去干嘛，他说他不是卖房子，而是资产盘整。“我是换成更好的地段或者房子，到我孙子辈都还能涨的那种。”