全国房价集体上涨，能持续多久？

国家统计局公布3月份的房价涨幅，一二三线城市的房价全线加速上涨。 
数据显示，3月份，一线城市的新建和二手住宅销售价格，同比分别上涨5.2%和11.4%，二三线楼市的涨幅虽然不如一线，但也都呈现强劲上涨势头。2016年那一轮全国楼市集体大涨之后，在调控压力之下，各地房价呈现有涨有跌的分化走势。不过从去年年底以来，全国楼市再度进入普涨格局，全国70个主要大中城市，只有极个别城市房价下跌，绝大多数都在上涨。

《学区房72小时》剧照

楼市的涨跌主要由两大因素决定，一是楼市自身的供需，二是货币层面的松紧。当前实体经济还没有完全走出疫情的阴影，供需因素变化不大，楼市的上涨主要由货币层面的因素所推动。疫情暴发之后的宽松货币政策，为楼市提供了充裕的资金支持。与此同时，货币宽松引发通胀预期，刺激了人们通过楼市保值增值的需求。虽然管理层始终在强调“房住不炒”，但在货币放水的大背景之下，房产始终是人们抵御通胀的常规选择。当前不仅是中国房价上涨，全球主要经济体的房价都在大涨，美国的房价已经创出了15年来的新高，次贷危机的阴影早就被一扫而空。那么，中国这一轮房价大涨到底能持续多久呢？既然上涨主要由货币因素推动，未来楼市的走势，也主要取决于货币政策的变动。从目前来看，货币政策并不支持房价持续上涨，甚至开始给房价一步步施压。

图｜视觉中国

随着中国经济逐渐从疫情后复苏，货币政策也开始逐渐回归常态化。央行近期公布的3月份金融数据，广义货币M2、社会融资规模等关键指标的增速都明显放缓，货币政策拐点的趋势越来越清晰。而国内通胀压力越来越大，也将导致未来货币政策进一步收紧。统计局公布的3月份物价指数，3月份的CPI（消费者物价指数）结束了此前的负增长，同比增长了0.4%，虽然看起来还是很低的水平，但这并不意味着物价水平还处在低位。当前CPI指数不高，主要受猪肉价格影响，3月份的猪肉价格大幅下降18%，由于猪肉在CPI篮子中的权重很高，猪肉降价在很大程度上拉低了CPI指数。除了猪肉之外，其他主要消费品都在涨价，我国CPI构成的8大类商品，在3月份的价格走势是六涨一平一降。猪肉价格下跌，掩盖了物价上涨的全貌。

另外，国际市场上以原油为代表的大宗商品价格大幅上涨，也为我国带来了较大的输入型通胀压力。3月份我国的PPI（生产者价格指数）从2月份的1.7%跳涨到4.4%，创下2年多来的新高。上游原材料价格大涨，最终也会传导到下游，拉升整体物价指数。

无论以怎样的角度来看，未来的通胀压力都很不乐观。在通胀预期之下，我国的货币政策还会进一步紧缩，这将给楼市带来极大压力。在货币放水的宽松时期，楼市成为资金流向的最大蓄水池，也是资金宽松的最大受益者，但是，一旦货币政策紧缩，楼市又将受到资金退潮的最大冲击。

当前，我国银行贷款有4成流向了房地产行业，如果考虑到股市、信托、债券等其他渠道，我国金融体系的资金高度集中于房地产。一旦房地产行业出现调整，我国金融系统将遭受剧烈冲击，美国的次贷危机就是前车之鉴。所以，监管最近开始在房地产行业和金融体系之间打造防火墙，去年最后一天，央行对银行的房地产贷款划出两道红线，限制银行贷款过度流向房地产。

图｜视觉中国

但是，监管层的努力还是被曲线突破。在购房者、房产中介甚至银行的多方合作下，国家原本用来扶持小微企业和个体工商户的经营性贷款，被挪用到房地产市场，成为这一轮房价大涨的重要推手。经营贷炒房的模式被曝光之后，监管层开始出手整治，3月底，银保监会、住建部和央行三部门联合发文，要求各大金融机构严格防止经营贷进入楼市。在监管重拳之下，短期之内经营贷炒房的路径将基本被堵死。

对楼市而言，一方面货币政策紧缩，整体资金面不再宽松，与此同时，监管层又严堵进入楼市的违规资金，楼市资金面将遭遇多重打击。如果资金面的供需开始紧张，随之而来的将是房贷利率上升。国内的房价走势，对于房贷利率的变动格外敏感，一旦房贷利率上升，将极大压制买房者购房能力，房价也将遭受重压。

未来房贷利率的走势，一方面要看楼市自身的调控，一方面要看国家的整体货币政策，从两个因素来看，房贷利率都面临上涨的可能。

图｜视觉中国

最近一段时间，全国多地房贷利率已经开始小幅上行，尤其是部分房价上涨过快的城市，首套房和二套房利率在今年已经多次小幅上调。除了房贷利率之外，市场整体利率也有上调的可能性，这反过来又将带来房贷利率上行。

去年，为了扶持实体经济发展，我国的金融体系向实体经济让利1.5万亿元，很大程度上是通过缩减贷款利率来实现。随着今年中国经济增速快速反弹，金融体系的利率优惠也将慢慢消失，即使央行不会主动实施加息，市场利率也会自行反弹。今年3月份，银保监会主席郭树清也表示，因为今年整个市场利率在回升，估计我们贷款的利率也会有回升。一旦市场整体利率上行，房贷利率也会水涨船高。

图 | 摄图网

当前全球经济都处于一个相当微妙的时刻，一方面，为了对抗疫情冲击，货币政策还处在宽松周期之内，很多资产泡沫还在继续放大，但与此同时，货币政策的紧缩拐点又越来越近，部分新兴经济体已经率先加息。所以，无论是楼市、股市还是其他很多资产价格，都面临上下两难的选择。 

对于国内楼市而言，在经历了近期的普涨之后，调整压力也开始越来越近。一旦货币政策开始紧缩，很多没有实际需求支撑、完全依靠货币放水抬升房价的城市，将最先显出原形。潮水退去之后，谁在裸泳也就一目了然了。

文章来源：三联生活周刊

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